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DIRITTO A 360° – n. 6 del 21/12/2020

IL DIRITTO D’USO ESCLUSIVO SUI BENI CONDOMINIALI

La Cassazione Civile, con l’ordinanza n. 31420 del 02.12.2019, ha rimesso alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione la questione relativa all’inquadramento giuridico della destinazione di una parte comune all’uso esclusivo di uno dei condomini.

Il precedente giurisprudenziale da cui ha tratto origine l’ordinanza suddetta è da ricercarsi nella sentenza della Cassazione Civile n. 24301 del 2017:

“L’”uso esclusivo” su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede.

Il Supremo Collegio si è dunque trovato investito dell’analisi del cosiddetto “DIRITTO REALE DI USO ESCLUSIVO” nato nella prassi negoziale – in particolare notarile – per dare una soluzione al contrasto sulla sua qualificazione in termini di:

1) obbligazione di natura personale (come tale strettamente legata al condomino che ne beneficia e pertanto non trasmissibile)

2) diritto di uso sulla base dell’art. 1021 c.c. (come tale personale, non cedibile e non trasmissibile)

3) diritto reale (ossia legato al bene e quindi trasmissibile agli aventi causa)

Risponde la Cassazione a SS.UU. n.28972/2020

Le Sezioni Unite della Cassazione Civile con la sentenza n. 28972/2020 hanno infine concluso per escludere solamente la sua natura reale, lasciando ampio spazio all’interpretazione della clausola utilizzata dalle parti, sulla scorta delle norme che regolano l’ermeneutica contrattuale valutare, al fine di valutare in concreto che cosa esse abbiano inteso trasferire o costituire con quell’atto.
“La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi.”